Tegenlicht: Wonen buiten de box

21 maart werd de uitzending van Tegenlicht ‘Wonen buiten de box’ uitgezonden. Hoe kun je nu nog betaalbaar wonen in Nederland?

Tegenlicht uitzending wooncrisis

In deze uitzending worden verschillende zelfbouwers en zelfbouwprojecten gepresenteerd als het ei van Columbus. Als bureau hebben wij veel te maken met zelfbouwers, in alle soorten en maten. Bij het WikiHouse project in Almere (in de uitzending vanaf minuut 41.00) waren wij onder andere ook betrokken. Wij hebben zeven van de dertien woningen ontworpen en technisch uitgewerkt. Is dit de oplossing voor het woningtekort? Ik denk het niet!

Het woningtekort en de hoge prijzen zijn zeker geen eenvoudige opgaven. Het probleem opschuiven naar de schoenen van de burger in de participatiesamenleving is niet reëel. Sterker nog, het zorgt voor grotere onzekerheid, frustratie en gevaarlijke situaties.

WikiHouse project in Almere Poort, De Stripmaker

Zelfbouwprojecten: zelf je huis bouwen

In de uitzending zegt één van de deelnemers van een klus-appartement. ‘…Ik heb geen idee wat ik moet doen… ik doe maar gewoon wat en hoop dat het oké is.’ Hoe verantwoord kan het zijn? Waar loop je gezondheidsrisico’s? Is dat een duurzaamheid oplossing in de brede zin van het woord?

Stel je voor dat wij de hoge zorgkosten van ziekenhuisopnames en operaties gaan oplossen door de participatiesamenleving? Even bij de buurman voor een knieoperatie? En daarna naar een schemerige garagebox huppelen voor een wortelkanaalbehandeling?

In de ‘Participatiemaatschappij’ die zogenaamd minder afhankelijk is van de overheid, moeten wij alles zelf oplossen en regelen. Als een betrokken burger was ik betrokken, in het verleden, bij verschillende burgerinitiatieven. Vaak zien we dat deze burgerinitiatieven te weinig speelruimte hebben om daadwerkelijk tot een passende oplossing te komen. De overheid houdt alle kaarten dicht bij de borst en laat eigenlijk geen ruimte voor zelfsturing. Bijna geen ruimte voor de eigenaar van eigen grond, bijna geen ruimte voor de bewoners van eigen wijk, geen spelruimte voor de ambtenaar bij de lokale overheid, provincie of in Den Haag. Er is sprake van een mismatch tussen burgerinitiatieven welke “out of the box” initiatieven ontwikkelen en een overheid welke slechts binnen een raamwerk ruimte heeft te bieden.

Onze huidige overheid houdt van delegeren. Veel is over de schutting gedumpt bij de gemeente en de burger zonder een goed plan en voldoende financiële steun. De zorgtaken voor onze ouderen is hier een goed voorbeeld van. Zorgen voor je gedementeerde ouder is niet een taak om zomaar tussen een voltijdbaan en eigen kinderen te proppen. Nu moet je ook je eigen huis tussendoor bouwen? Dat kan niet waar zijn!

Participatie van de burger kan alleen gevraagd worden wanneer de overheid ook bereid is om deze burger als serieuze partner te zien bij het oplossen van een probleem. Op het moment dat de overheid geen vertrouwen heeft in de burger en zij daardoor alle beweegruimte al zo ver inperkt dat er maar één uitkomst mogelijk is, dan is participatie een wassen neus. Men vraagt een wondermiddel van de burger voor een probleem waar de overheid zelf ook niet uit kan komen.

Onze opdrachtgeveres Menno en Lisette hebben hun huis helemaal zelf gebouwd parallel aan hun eigen baan. In 2009 ging de schop de grond in. Met drie dagen per week en de avonduren was het huis af binnen twee jaar.

Betaalbaar wonen

Nederland is een rijk en georganiseerd land waar het poldermodel ervoor zorgt dat wij allemaal droge voeten houden. Waarom wachten wij totdat de jonge generatie helemaal onder water staat, zonder uitzicht op een betaalbare woning? Zonder uitzicht op een eigen nestje? Om te kunnen bloeien heb je eigen ruimte nodig. Het hoeft niet gek veel zijn, maar het moet je eigen plek zijn. Huurhuis of koopappartementje, dat maakt niet uit, zolang het niet is onder de vleugels van je ouders, in je tienerkamer. Als wij de woningnood niet snel gaan oplossen zullen wij een generatie krijgen die geen kans krijgt om zijn potentie te laten groeien als een volwassen boom, maar een bonsai boompje met doorgeknipte wortels. Is dit de toekomst die wij voor onze kinderen willen? Of moeten ze het plaatje huisje boompje beestje in het buitenland zoeken?

‘De Marktwerking’ heeft duidelijk laten zien dat betaalbare starterswoningen en sociale huur appartementen niet ten goeden komen met de huidige businessmodellen. Waar de ‘mark’t verlies loopt, sterven de kansen. De woningcorporaties en lokale ontwikkelaars hebben de rekensom bij sociale huur en betaalbare woningen gemaakt en de uitslaag is helaas niet positief. Als je in je begroting meer gaat uitgeven dan wat je voor je moeite ooit kan verdienen is het antwoord duidelijk…

Woningnood oplossen

Maar wat is de oplossing? Hoe komen wij uit deze woningcrisis? In het Covid-jaar 2020 is het bewezen dat integraliteit en centrale sturing de enige manier is om ingewikkelde vraagstukken op te lossen. Het loopt niet altijd soepel maar er is één visie met duidelijke ambitie en doelstellingen.

De burger speelt in het oplossen van het woningnoodvraagstuk een belangrijke rol, maar dan vooral als betrokken burger. Niet als zelfregulerend en plaatsvervangend professional, welke ook nog eens moet opereren zonder zeggenschap. Laat de professionele bouwers hun werk doen. De kwaliteit van de Nederlandse woningbouw is de laatste decennia enorm gestegen. Iedereen wil natuurlijk een goede woning, maar daardoor is bouwen ook ingewikkelder geworden in de laatste jaren. Bouwen is een vak.

Ditzelfde geldt voor besturen, politiek is een vak. Een zelfregulerende burgermaatschappij werkt maar tot op zekere hoogte. Om de woningnood het hoofd te bieden is er een centrale organisatie nodig die de woningnood kan structureren met regie over de oplossingen. Alleen de overheid kan deze centrale rol vervullen. Voortrajecten met de overheid moeten veel meer duidelijkheid geven over de kans van slagen. Daarbij moeten deze voortrajecten ook sneller verlopen. Zodat bouwprofessionals en betrokken burgers niet onnodig veel energie steken in het ontwikkelen van oplossingen welke toch niet worden toegestaan. Om de woningnood op een duurzame en betaalbare manier op te lossen moeten alle betrokken partijen namelijk stappen zetten. Daarbij kan de overheid de overige partijen niet met een kluitje het riet in te sturen, om later te constateren dat de gekozen weg doodlopend is.

WikiHouse – klein maar fijn wonen.

De prijs van de beschikbare bouwgrond drukt als een juk op de haalbaarheid van veel projecten. De vraag naar woningen is groot en dus is er ook veel vraag naar bouwgrond, dit resulteert in schaarste en dus een hoge grondprijs. Voor bepaalde projecten moet de bouwgrond veel goedkoper. In de jaren ’90 wist de overheid de prijs van bouwgrond laag te houden door middel van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex). Grootschalig werden massale gebieden aangewezen als groeilocatie voor nieuwbouw. Doordat er voldoende bouwgrond beschikbaar was, bleef de grondprijs betaalbaar. Nu zitten er veel haken en ogen aan deze vorm van massale nieuwbouwlocaties. Zo worden de Vinex wijken vaak bestempeld als monotoon en karakterloos, en stellen sommige dat dit de getto’s van de toekomst zijn. Laten we met het beschikbaar maken van bouwgrond dus niet weer de zelfde fouten maken als in de jaren ’90.
Ons land kent voldoende ruimte voor woningbouw zonder dat we hiervoor veel andere ruimte voor moeten opofferen. Hierbij twee voorbeelden:

1. Er is nog veel potentiele woonruimte beschikbaar binnen de steden. In de rapportage Prachtig Compact NL stelde het College van Rijksadviseurs al in 2010 dat de verdichting van onze steden, bijvoorbeeld rond infrastructurele knopen, een veel hogere prioriteit moet krijgen en veronderstelt dat een verdichtingsopgave van gemiddeld 80% binnenstedelijk haalbaar moet zijn. Daarbij stelt het CRA tevens dat groen, water en openbare ruimte van hoge kwaliteit goed samen kunnen gaan met intensieve bebouwing. Ook hoogleraar Andy van den Dobbelsteen is voorstander van binnenstedelijk bouwen. Door gebruik te maken van leegstaande kantoorgebouwen of winkelpanden die hun functie zijn verloren, kunnen we snel nieuwe woningen gecreëerd, zonder dat deze een grote voetafdruk op het milieu hebben.
2. Geclusterde woonvormen welke ruimte bieden voor kleinschalige en inclusieve gemeenschappen kunnen de druk op de woningmarkt verlagen. Door de regelgeving op bouwen in het buitengebied te versoepelen en door collectieve financieringsconstructies beschikbaar te maken, ontstaat er niet alleen meer ruimte om te wonen. Ook zorgt dat ervoor dat agrarische leegloopgebieden niet anonimiseren. NarrativA maakt zich samen met veel andere partijen al langer hard voor een passend beleid voor collectieve en andere woonvormen. Bestemmingsplannen moeten flexibeler worden zodat deze regelgeving de kwalitatieve en duurzame woningbouw juist stimuleert in plaats van tegen werkt. Verder moeten er nieuwe financiële constructies komen om betaalbare huur en koop mogelijk te maken voor de jonge generatie. Het businessmodel ligt er al: door woningen van hoge kwaliteit te maken, heeft de bewoner lagere woonlasten, hierdoor ontstaat een er grotere netto-contante waarde ten behoeve van de financiering.

Nederland staat voor de uitdaging in 2050 95% minder CO2-uitstoot te hebben ten opzichte van 1990. Deze uitdaging vraagt hoe dan ook grote investeringen, investeringen welke door de overheid gestimuleerd worden met subsidies zoals de SEEH, ISDE en SDE++ regelingen. Het huidige beleid is er echter op gestoeld om de verduurzamingsopgave en de woningbouwopgave als twee aparte potjes te zien. Door deze twee uitdagingen samen op te pakken kunnen er kansen gecreëerd worden. Zo kan de opgeslagen CO2 in vastgoed en de verlaging van de stikstofuitstoot voor de bouw financieel gestimuleerd worden met de beschikbare middelen voor verduurzaming. Als wij de milieuaspecten, klimaatproblemen zoals stikstof- en CO2 –uitstoot, gezondheid aspecten en de woningnood integraal willen oplossen is er maar één oplossing, Biobased Bouwen!

Biobased Bouwen biedt zo een gesloten businesscase voor betaalbare woningbouw, welke tevens ingezet kan worden als “motor van CO2-reductie”.

Heb je zelf een goed idee hoe wij de woningnood kunnen oplossen? Reageer hieronder of deel het bericht om meer mensen in actie te krijgen.